Úgy adódott, hogy az ingatlan piac mindkét oldalán felbukkantam egy kis időre, így első kézből tudtam megtapasztalni, hogy milyen igények merülnek fel 1-1 ingatlan meghirdetésekor, illetve keresésekor. Azt gondoltam, hogy ma a 21. században, a webkettő, a szociális hálók és az online boltok világában ez sokkal egyszerűbb lesz, mint apróhirdetéseket feladni vagy apróhirdetéseket böngészni. Pedig nem. Leegyszerűsítve megfogalmazhatjuk úgy, hogy ma is apróhirdetéseket adunk fel és mazsolázunk, csak egyre gyakrabban az újságok online felületén.

Úgy adódott, hogy az ingatlan piac mindkét oldalán felbukkantam egy kis időre, így első kézből tudtam megtapasztalni, hogy milyen igények merülnek fel 1-1 ingatlan meghirdetésekor, illetve keresésekor. Azt gondoltam, hogy ma a 21. században, a webkettő, a szociális hálók és az online boltok világában ez sokkal egyszerűbb lesz, mint apróhirdetéseket feladni vagy apróhirdetéseket böngészni. Pedig nem. Leegyszerűsítve megfogalmazhatjuk úgy, hogy ma is apróhirdetéseket adunk fel és mazsolázunk, csak egyre gyakrabban az újságok online felületén.

Kezdjük az elején: ingatlant értékesíteni vagy keresni két úton lehet – ingatlan közvetítő irodán keresztül vagy közvetlenül. Ezen két út között kettő szembetűnő különbség van.

Ebből az első (elsőnek ez ugrik be mindenkinek) a költségek. Nyilvánvalóan az iroda jutalékért dolgozik, ami borsos árnak tűnik a vételár százalékában meghatározva. Ezzel szemben apróhirdetést feladni szinte ingyen van (a netes ingatlan portálok az alapadatokat és korlátozott számú képet és ezt egy fix időtartamra – lehet 1 év, de 1 hónap is – díjmentesen csupán regisztrációért cserébe adják, mintegy beetetés). Keresni ezen hirdetések között napjainkban teljesen ingyenes, a legtolakodóbb dolog az üzemeltető részéről, hogy regisztrálni kell ha valamit (keresési szempont, találatok, stb.) el akarok menteni az oldalon. Ez technikailag is érthető, illetve üzleti szempontból is.

A másik a befektetett energia (igazából ez is költség, csak nem forintban fizetjük, hanem időben, energiában, idegeskedésben). Amikor megbízunk egy inatlan irodát, hogy adja el a házunkat, jó esetben egyszer kell az ügynökkel megküzdeni aztán lehet hátradőlni és várni, hogy mikor számolhatjuk a pénzt. Ez így azért nem teljesen igaz, mert sokat kell egyeztetni az irodával, hogy mikor hoz megtekintő ügyfeleket, hogy beszéljük át a hirdetési árat, mert ez így nem fog elmenni, stb.. Ezzel szemben, ha önállóan hirdetek és értékesítek, akkor nekem kell felkutatni a megfelelő hirdetési felületeket. El kell készíteni a fotókat, szöveget írni, adatlapot szerkeszteni, fejben tartani hol-meddig-mennyiért hirdetek és kezelni az összes érdeklődőt (köztük a környék összes ingatlanosát, mert ők biztosan megtalálják a friss húst a piacon és azonnal lecsapnak rá).

Összefoglalva: mindkét megoldásnak vannak költségei rejtettek és láthatóak egyaránt, illetve minkét esetben lesz dolga az eladónak is bőven. A csavar az a dologban, hogy vásárlói oldalról is pont így érzékeli az ember a ráfordításokat. Hiába kerestetek ingatlant irodával, attól még rengeteget kell foglalkoznom vele. Ha pedig önállóan próbálom felkutatni az eladó ingatlanokat az tiszta Hamupipőke feeling (minden második magánhirdetésről kiderül, hogy tulajdonképpen ingatlaniroda).

Az igazság a kettő között van. A legtöbben nem tisztán csak az egyik vagy másik értékesítési csatornát használják, hanem esélyt adnak mindkettőnek. Ez általában úgy néz ki, hogy ha eladókén hirdetést ad fel, megtalálják az irodák is és úgyis lyukat beszélnek a hasába. A kereső pedig a magánhirdetéseket szemezgetve fog több tulajdonosnak álcázott irodával is találkozni. Aki irodával kezd, annak meg előbb utóbb tele lesz a hócipője azzal, hogy pont annyit kell vele foglalkozni (vagy többet) mintha közvetítő nélkül próbálna érvényesülni, így teljesen egyértelmű, hogy azt is ki kell próbálni.

Visszatérve az IT vonalra, felmerült a kérdés: Ha a technológia elég fejlett és elérhető (megfizethető áron/ingyen), akkor mi az oka, hogy a kereslet igényei és a kínálati információk csak nagyon ritkán találkoznak?

A közvetlen keresés valahogy úgy néz ki, hogy az eladó meghirdeti egy újságban vagy egy portálon a lakását, a vevő pedig ott megtalálja. Ez egyébként fordítva is tud működni: amikor én annak idején albérletet kerestem, akkor erre is feladtam egy hirdetést, és a tulajdonosok hívtak fel.

Az expressz apróhirdetés továbbra is népszerű. Hátránya, hogy egy nagyon rövid szöveges üzeneten és egy elérhetőségen kívül mást nem nagyon lehet megadni. Ezt csak albérletkeresésre vagy kiadásra használnám, hiszen itt csak az ár, a méret és a hely érdekes. Albérletet ez alapján kiválóan lehet találni nagyvárosban akár egy nap alatt is: Csak meg kell venni reggel az Expresszt. Végig olvasni a preferált albérleti hirdetéseket, kizárni ami nem jöhet szóba. A többit felhívni sorban, ha iroda, akkor gyorsan lecsapni, hogy ne legyen nagy a telefonszámla. A többi hirdetőtől megkérdezni a számunkra fontos paramétereket (ez a harmadik párbeszéd után már rutin). Aki megfelel, azzal időpontot egyeztetni, megnézni az albérletet. Ha rá tudtuk szánni a napot és a hirdetők is komolyan gondolják, akkor estére már lehet is szerződni J Na jó ez volt néhány éve. Ma már nagy a csábítás, hogy ne csak offline médiában keressünk, mert interneten biztosan többen hirdetnek és az szebb is, olcsóbb is, stb., így tovább fog tartani a keresés. Ugyan az információk korlátlan mennyiségben és azonnal rendelkezésre állnak, de kiválogatni azokat, amik minket érdekelnek, na az sokkal tovább tart. Az eredmény viszont valószínűleg egy ugyan olyan lakás bérbevétele lesz, ugyan annyiért.

De eladni vagy venni csak apróhirdetések információi alapján nem lehet (lehet csak nagyon kockázatos). További adatokat kell begyűjteni. Fel lehet hívni a hirdetőt és kérdezni tőle. Meg lehet nézni a meghirdetett ingatlanokat. Ha szerencsések vagyunk, akkor gyorsan találhatunk pont olyat, amilyent szeretnénk vagy az első érdeklődő megveszi a házunkat. Ha nem vagyunk ennyire szerencsések, akkor sokat fogunk telefonálni, sok pénzért, illetve sok házat nézünk meg fölöslegesen, elpocsékolt órák, amikor mást is csinálhattunk volna és drága közlekedés. Az informatika nyújtotta lehetőségek kiaknázásával a fenti ráfordításokat tudjuk csökkenteni azzal, ha az elsődleges információ forrás alapján már ki tudjuk zárni a felesleges találkozásokat, telefonhívásokat.

Értékesítéshez vagy vásárláshoz praktikus valamilyen ingatlan portált használni a hirdetések megjelenítésére és keresésére is. Manapság már nincs olyan eladó lakás vagy ház, amelyik ne lenne fenn legalább egy ingatlan portálon – különben a vevők nem találnák meg. Rengeteg független portál létezik, és ezek változó minőségűek – de akadnak köztük nagyon jók.

Egy ingatlan portál esetén kulcsfontosságú, hogy milyen adatokat tartalmaz, mire lehet keresni és milyen szolgáltatásokat nyújt. Mint vevő, a következő információkra van szükségem a racionális döntéshez:

- Alaprajz - sajnos sok tulajdonos nem rajzol, pedig e nélkül nehéz elképzelni a házat

- Fotók – különösen a tetőről, a nyílászáróról, a konyháról és a fürdőszobáról

- Ingatlan mérete – telek méret, ház méret, szintek száma

- Helységek neve, száma és mérete

- Ár

- Építés éve

- Műszaki megoldások – szigetelés, tégla, tető anyaga

- Volt-e felújítva, mikor, mi

- Hely – ha nem is utca/házszám szinten, de legalább a környék azonosítható legyen

- Főút mellett van vagy csendes mellékutcában, közlekedéstől távol vagy közel

- Hirdetés feladásának ideje

- Ingatlanos vagy tulajdonos hirdeti-e

- Tulajdonos elérhetősége

A legtöbb ingatlan portálon lehetőség van ezen adatok megjelenítésére. De ritka az olyan hirdetés, melyben minden maradéktalanul megtalálható. Előfordul, hogy a portálon korlátozott a megjelenési lehetőség: képek száma, szöveg hossza, megadható információ típusa, stb. Sokkal gyakoribb probléma, hogy a hirdetők nem tudják, hogy egyik-másik információ kellhet az érdeklődés felkeltéséhez. Vagy éppen tudatosan tartanak vissza információt, mert ne riasszanak el potenciális ügyfeleket (ez utóbbi inkább irodákra jellemző, amikor az a fontos, hogy az ügyfélnek valami megtetsszen, besétáljon a csapdába, aztán valamit majd csak eladunk neki).

Egyes információk ahhoz szükségesek, hogy álmainkkal összeegyeztessük, ez e az amit szeretnénk. Mások pedig ahhoz, hogy a gazdaságossági szempontokat is mérlegelni tudjuk. Hiszen az ingatlan vásárlás magán emberként általában életünk legnagyobb beruházása, mely megfinanszírozása sokszor fél emberöltőn át történik (megtakarítás képzése, hogy legyen önrész, illetve hiteltörlesztés akár 2 évtizedig).

Eladóként gondoskodnék róla, hogy ezek az információk meglegyenek. A több információ mindig jobb, mint a kevesebb – hiszen a vevőnek csak ennyi áll rendelkezésre, hogy elképzelje a lakást/házat. Egy jól megírt adatlappal elkerülhetjük a feleslegesnek tűnő találkozókat. Mivel csak akkor felesleges olyan ingatlanokat megnézni, amiket nem fogunk megvenni, ha határozottan és véglegesen tudjuk, mit szeretnénk vásárolni. Viszont ha kétség merül fel abban, hogy milyen házra lesz szükségünk a következő 30 évben, akkor hasznos lehet szétnézni a piacon és meghallgatni az ingatlanos/kereskedő/szakértő/közvetítő véleményét, javaslatát, tapasztalatait. Az ingatlanosok viselkedéséből az derül ki, hogy ők valószínűleg saját tapasztalataik alapján, minden ingatlan vételi szándékkal felbukkanó érdeklődőről azt feltételezik, hogy nem tudja, mit is akar, vagy ha tudja is, nem jól (nincs elég információja a termékről, nem ismeri a piacot, nem azt akarja, ami neki jó), vagy csak mást értenek ugyan azon. És nagyon akarnak segíteni, így nem csak azokat a házakat nézzük meg, amik hasonlítanak arra, amit végül megveszünk, hanem sok másmilyent is. Ugye hogy így van ez a szoftverekkel is?! Ez a „segítség” lehet hasznos, de akadályozhat is a cél elérésében. Viszont az egyedi hirdető nem rendelkezik ilyen valós vagy vélt szakmai rálátással, így ő csak a saját portékáját fogja ajánlgatni mivel egyedül az van a kínálatában, érdeke és lehetősége is azt támasztja alá, hogy minden érdeklődőnek azt próbálja meg eladni. A valós érdeke viszont az, hogy a legkevesebb energia befektetéssel (1x jól megírt hirdetéssel megjelenni minél több helyen, kevés megtekintés, 1 szerződéskötés) találja meg a Vevőt (ha egy házat akar eladni ahhoz egy vevő kell). Így érdemes minél több valós, a vásárlási döntést elősegítő információt megadni, hogy aki nem a mi házunkat keresi, ne rabolja az időnket, viszont aki pont ilyet keres, az ne kattintson tovább azzal, hogy már 50 pont ilyet olvasott. A vevők az ingatlanokat szűrik, mert csak egyet fognak megvenni. Az eladóknak az érdeklődőket kell szűrniük, mert közülük, csak egy veszi meg az ingatlant, és komoly érdeklődő is csak kevés lesz, a többiekkel foglalkozni csak időpocsékolás.

Az ingatlan portálok adatai alapján azért sem olyan egyszerű az álom ház megtalálása, mivel az adatlapok gyakran hazudnak, ezért a vevők sokszor el sem hiszik, ami le van írva. Például én részben bútorozottként hirdettem a lakásomat, és az érdeklődők fele az ajtóban lepődött meg, hogy jé itt bútorok vannak. Nem biztos, hogy rosszindulatból állítanak valótlant. Lehet, hogy csak nem értenek hozzá. Vagy az előző tulaj mondta, de az információnak nem létezik ellenőrizhető forrása.

Nagyobb baj, hogy sokszor a fotók minősége is elmarad az elvárhatótól. Nem azt fényképezik le, amit ténylegesen árulnak, hanem a termékhez fűződő érzelmi elvárásokat próbálják visszatükrözni a fényképekben (ami nem baj, kell ez is, csak mutassák meg mellette a konkrétumokat is). Ahogyan írtam: kell legalább egy fotó a konyháról, a fürdőről, a nyílászárókról (nem a függönyről) és kívülről a tetőről. Miért? Mert ezek felújítása jelentős összeg. Ja és evidencia, hogy fotózás előtt rendet rakni, takarítani.

Ezen hiányosságok létezésében nincs különbség a magán és a profi (ingatlan iroda) hirdetései között (mindegyiknél vannak jó és rossz fotók, hiányzó vagy a valósággal nem teljesen egyező adatok). A különbség abban van, hogy ennek mi az oka. Az okok nem az informatikai ismeretek meglétében, vagy az IT eszközök rendelkezésre állásában keresendők. Magánembereknél minden bizonnyal az ingatlan piaci ismeretek, tendenciás és/vagy kereskedelmi affinitás hiánya. Míg az irodáknál inkább szakmai megfontolások vezérlik, hogy tudatosan próbálják a vevőket a megfelelő irányba terelni.

Ha egy tökéletesen működő világban élnénk, akkor a fenti kívánság lista minden ingatlan hirdetésben megjelenne. És az ingatlan adatbázisok nyújtotta lehetőségeket is maximálisan kihasználnánk. A hír az, hogy a független ingatlan portálok keresői tudják, amit várunk és többnyire a következők szerint engedik rendezni a találatokat:

- Ár szerint

- Környék szerint – térképes keresés vagy adott ponthoz való távolság szerint

- Hirdetés feladásának ideje szerint

- Csak tulajdonos által feladott hirdetések keresése

- Méret szerint (kert, lakás, szobák száma)

Ha már 21. század és webkettő, akkor a keresést el lehessen menteni, és később újra lefuttatni. A kiválasztott ingatlanokat ki lehessen jelölni és elrakni. Kapjak email értesítést, ha a lementett kereséseimnek megfelelő ingatlan jelent meg. Kapjak értesítést, ha a kiválasztott ingatlanok adatlapján vagy állapotában bármi változik (különösen, ha az ára változik). Ezek léteznek és működnek a független portálokon. Illetve működnének, ha a felhasználók tudnának a lehetőségekről és tudnák/akarnák azokat jól használni. Sokszor azért nem jön értesítés az ár változásáról, mert itt nem adatlapok vannak, amiket új információkkal felülírnak, hanem hirdetések. Amikor változik az ár új hirdetést adnak fel, így a régi és az új hirdetés egyaránt megtalálható a keresési listában különböző feladási dátummal. Az egyes alkatrészek már megvannak, működésre készek, de még hiányzik a szerkezetet működtető rugó.

Ha ingatlan irodán keresztül szeretnénk venni vagy eladni, akkor a helyzet egy fokkal bonyolultabb. Ma már szinte kötelező, hogy az ingatlan irodának a mellett, hogy a független ingatlan portálokon hirdeti portékáit, saját kereshető adatbázisa legyen. Sajnos ezek minősége elmarad a független portálokétól. Nincs annyi kitölthető adat (vagy van csak nem publikus, azaz visszatartják pl. hogy ne legyen azonosítható az ingatlan és így az iroda kikerülhető), és a keresési funkciók sokszor nem működnek (pl. csak ár szerint lehet rendezni).

Azt tapasztaltam, hogy minél nagyobb az adott iroda vagy iroda hálózat annál jobban közelít a portáljuk az ideális működéshez. Ennek oka lehet, hogy egyszerűen kell egy használható rendszer a működéshez. A több adatot muszáj jól rendszerezni, a hozzáértő dolgozók se igazodnának el a több ezer hirdetés között nemhogy a laikus érdeklődők, de ha csak 20 házat hirdet a cég, azt bárki kényelmesen végig tudja nézni. Egy másik evidens magyarázat, hogy egy nagyobb cégnél nemcsak hogy több pénz van ilyen informatikai huncutságokra, de van rá pénz és van hozzá ember, aki tudja, hogy van ilyen, és hogy nekik kell is ilyen.

Az ingatlan irodák tudatosan ügyelnek arra, hogy az adatlap egy bizonyos szintig ki legyen töltve, de úgy tűnik arra is, hogy ennél ne jobban. Nekik nem az az érdekük, hogy az adatbázisból megtaláljuk álmaink házát, hanem az, hogy sok ház keltse fel az érdeklődést és sok házat mutassanak meg – személyesen. Ha érdekel egy ingatlan, akkor menjek be és majd mutatnak 10-et (biztos kisebb lenne a rezsijük, ha kettőt megnéznénk és ebből egyet meg is vennék). Általában nem olyan ingatlanokat nézünk meg, amiket kiválasztunk, hanem azokat, melyekről az ingatlan referens úgy gondolja, hogy el tudja nekünk adni. Azaz ha mindenféle hasznos információt tudnék a házról már az adatlap alapján, akkor nem akarnék másik 15-öt megnézni és végül nem vennék meg olyat, ami másnak se kell és de jó hogy valaki megvette. Amúgy nem veszek meg ilyen, mert borzasztóan rossz ügyfél vagyok (tudom mit akarok, ahhoz ragaszkodok, ha új információ miatt változik az álláspontom és ez is előfordulhat, akkor meg ahhoz ragaszkodok).

Az irodák még mindig a személyes kapcsolatra helyezik a hangsúlyt. Erősségüket az ügyfélkapcsolat kezelésében láthatják (amit én ügyfélként nem tudok megerősíteni, bár vannak kivételek) és nem a modern informatika kínálta lehetőségek minél teljesebb kiaknázásában. Nem aknázzák ki az internet előnyeit és nem is akarják kiaknázni.

Bizonyára e mögött az áll, hogy a túl sok információ riasztó is lehet: nem tetszik egy apró részlet, és az érdeklődő már tovább is lapoz. Ellenben ha a házról semmit sem tudni, akkor a fantázia majd pótolja a lyukakat, meglesz a misztikum – nagyobb az esély, hogy a szívére hallgató érdeklődő beleszeressen a házba. Vagy legalábbis az érdeklődés a ház iránt nagyobb lesz. Lehet, hogy bevételüket nem úgy próbálják maximalizálni, hogy a kínálati piacon jelentkező kevés vevőnek megtalálják kínálatukból azt az ingatlant, ami legközelebb áll ahhoz, amit a vevő szeretne. Hanem a kevés vevőt és a sok ingatlant úgy próbálják összepározni, hogy minden vevőnek jusson pár (így lesz, aki nem olyat kap mint szeretne) és a nem szeretem ingatlanok (túl régóta van náluk, pont olyat senki se akar) is elkeljenek, a kedvencek úgyis kellenek másnak is. Ez csak utópia, de minél több tapasztalatot szerez az ember, annál valóságosabbnak tűnik.

Informatikus vénájú tulajdonosoknak azt tanácsolom, hogy készítsenek egy saját web site-ot az ingatlanról. A web site tartalmazza a fenti adatokat, az elérhetőséget, és sok-sok fotót. Utána nem lesz macera, ha felbukkan egy érdeklődő – csak nyissa meg a linket és nézze meg a site-ot. Ha valamire többen is rákérdeznek, akkor ezt az információt hozzá lehet adni az adatlaphoz. Az árnyékos oldala ennek a módszernek (de még így is nagyon hasznos!), hogy csak 1-2 ingatlan portál engedi, hogy a feladott hirdetés szövegében URL szerepeljen. Azaz itt a feladat az, hogy először legyen érdeklődő, majd kommunikálni felé az oldal elérhetőségét.

Miután sikerült kivesézni az irodákat és a független portálokat, jöjjön a legfontosabb kérdés: milyen a jó ár?

Az ár kulcskérdés egy ingatlannál, hiszen a vevő lehetőségei biztosan behatároltak, és nem fog tudni akármennyi pénzt áldozni a vásárlásra. Ha túl magas áron hirdetjük meg az ingatlant, akkor nem lesz érdeklődő. Ha túl alacsonyan, akkor lesz érdeklődő, de majd ebből az alacsony árból is alkudni akar – és az eladó nem tud engedni.

Fórumokat elnézve még szakmán belül is komoly vita van arról, mi a megfelelő ár: az, amennyiért per pillanat el lehet adni az ingatlant, vagy az, amit valamilyen adatbázis alapján kiszámoltak? Most nehéz házat eladni, és lépten nyomon belefutni olyan hirdetésekbe: „35 milliós ház 25 millióért eladó”. Ami ugyebár önellentmondás, hiszen ha a házat csak 25 millióért lehet eladni, akkor az nem ér 35-öt. Vagy ha ér, akkor miért 25-ért hirdetik?

Sok tulajdonos a „bekerülési költség + profit” képlet alapján árazza be az ingatlanát. A másik induló ár az szokott lenni, hogy amit vagy amiket (pl. válás esetén) venni szeretnénk, ahhoz mennyi pénz kell ennek az ingatlannak az értékesítéséből és már ki is jött a kínálati ár. Ezek a modellek keresleti piacon még életképesek is lehetnek. De napjainkban inkább annak a tendenciának a kiinduló pontjai, hogy az első hirdetési árat többször is jelentősen csökkentik, amíg megjelennek az első érdeklődők.

Ez a kérdés egyébként sehol a világon sem egyszerű. Az ingatlan értékét nem lehet tökéletesen kiszámítani, hiszen nincs két ugyanolyan lakás. Hasonló panellakás még akad, de egy kertes ház például annyi sajátossággal rendelkezik, amit egyszerűen nem lehet jól kiszámolni. Legfeljebb viszonyítani lehet – és innentől kezdve csak az a kérdés, mit mihez viszonyítunk, és mit mire árazunk.

A legtipikusabb hiba eladók részéről, hogy a saját ingatlanukat a hirdetésekben talált többi ingatlanhoz árazzák. De azok se mentek el azon az áron. Vannak ingatlanok, amik már 3-4 éve pörögnek a különböző portálokon – a tulajdonos inkább kivár és ragaszkodik a megálmodott árhoz. Ezekhez viszonyítani badarság lenne. Számomra nagy megdöbbenés volt, amikor egyik ingatlan referens mesélte, hogy félévente szoktak újra leülni a tulajdonosokkal, hogy átbeszéljék a hirdetési árat, ilyenkor az esetek többségében azt csökkentik. Naivan megkérdeztem, hogy miért nem mutatnak a tulajdonosoknak hasonló ingatlanokról adatokat, hogy mennyiért kezdték hirdetni és mennyiért kelt el, és ez mennyi ideig tartott. A válasz az volt, hogy mutatnak! Ezzel kezdik, de az eladók nem fogadják el a piaci tényeket a saját helyzetükre kivetítve. Nem elég a precedens, és 100 precedens sem lesz elég. Minden eladóval újra és újra végig kell járni az egész folyamatot. Ez alól az ingatlan- és pénzügyi szakemberek lehetnek kivételek, náluk nagyobb az esély, hogy belássák a piaci működések az ő ingatlanüzletükbe is begyűrűznek, nincs kivétel.

Egy másik anomália, amikor egy ingatlannak több ára van. A legegyszerűbb magyarázat, hogy két hirdetés megjelenési ideje eltér és közben változott az ár. Van ilyen is, de nem erre gondoltam. Ugyan azt az ingatlant többen is hirdethetik: tulajodon, több ingatlan iroda, ingatlan irodán belül sok ingatlan referens. Ilyenkor már van szórás. Ha az irodák hirdetési árai különböznek, az lehet, azért mert nem azonos jutalékkal dolgoznak, vagy más hirdetési árat tudtak kialkudni a tulajdonosnál. Előfordulhat, hogy az iroda alacsonyabb áron hirdeti a megbeszéltnél, hogy legyen érdeklődő, akiknek megmutatja (majd az eladó kevesebbet enged az alku során, ettől meg a vevő lesz csalódott). Van úgy, hogy a független ingatlan portál hirdetései között szerepel egy ingatlan sok hirdetése egy iroda sok referensétől, a móka kedvéért az ár néha nem egyezik, vagy egyezik, de egyiken két hete csökkentették 2 millióval a másikon 3 napja emelték 200.000-el, stb. (erre nincs teóriám, csak érdekes, mint jelenség). Márpedig naivitás lenne azt feltételezni, hogy a potenciális vevők nem fogják ezeket megtalálni, és felismerni, hogy ugyanarról az ingatlanról van szó…

Az utolsó ilyen megfigyelés, amikor a tulajdonos hirdetése is megjelenik, nem egyszer magasabb árral, mint ahogy az irodáknál. Ami azért furcsa, mert ingatlanoson keresztül eladva a házat, az ingatlanos jutalékát ki kell fizetni. Miközben a közvetlenül, tulajdonostól vevőnek eladott ingatlan esetén nincs jutalék. Tehát elvileg a tulajdonos alacsonyabb áron is hirdethet, hiszen kézhez ugyanannyit kap. Ennek ellenére a tulajdonos mégis magasabb árat alkalmaz… Ennek két oka lehet: az egyik, hogy az emberek egész egyszerűen nem tudnak számolni. A másik, hogy kitartanak álmaik mellett: egyszer majd belovagol fehér lovon az ideális vevő, és habozás nélkül kicsenget akármennyi pénzt az ingatlanért.

Végül érdemes pár szót a másik oldalra is vesztegetni. A vevők elvárásai magasak, és a tökéletes ingatlant keresik. Amiből pedig kevés van. És az igények is megváltozhatnak menet közben. A tudat, hogy több eladó ingatlan van mint vevő, pedig azt a várakozást erősíti a vevőkben, hogy az eladóknak kell engedniük, leginkább az árból. Ezért mind a két oldal kivár. Mindkét fél sok időt és energiát fordít a számára megfelelőnek vélt adás-vétel elérésére. Hogy a végtelennek tűnő kötélhúzást ki nyeri, az nem csak a türelmen és kitartáson áll, gyakran a pénzügyi és családi körülmények is döntőek lehetnek bármelyik oldalon.

Egy egységes ingatlan adatbázis sokat segítene a helyzeten, de egyenlőre ilyen adatai csak az ingatlanirodáknak vannak – akikről viszont nem lehet biztosan tudni, mikor őszinték és mikor igyekeznek a saját pecsenyéjüket sütögetni.

(Megjegyzés: közzé is teszik ezeket az adatokat, lásd Duna House Barométer vagy Otthon Centrum Lakáspiaci Tanácsadó. A számok a lényeg, a bevezetést és a körítést nem kell elolvasni)

Úgy tűnik, hogy az ingatlan értékesítés is egy duplán aszimmetrikus játék: a vevő több ingatlant látott és jobban ismeri a piaci helyzetet, miközben az eladó kevésbé ismeri a piaci helyzetet, de mindent tud az értékesítendő ingatlanról. Tökéletes megoldás a 21. század és az internet ellenére nincs.